Il mercato dei mutui sta ancora sostenendo (in attesa di capire meglio gli effetti della tempesta finanziaria che si sta scatenando sui mercati in seguito all’annuncio del governo di portare il rapporto decit-Pil al 2,4%) le compravendite di abitazioni. Queste restano caratterizzate dagli acquisti prima casa e di sostituzione, che appunto per circa il 60% sono sostenuti con l’aiuto di un finanziamento cancario. Ma non si tratta di un mercato omogeneo sul territorio, almeno secondo i risultati che Facile.it e Mutui.it hanno ottenuto analizzato oltre 25mila richieste online e relative erogazioni presentate fra il 1 gennaio 2017 ed il 30 giugno 2018. Emerge infatti che nei comuni con più di 250mila abitanti gli importi medi erogati siano aumentati del 7% arrivando, nel primo semestre 2018, a 150.923 euro, ma nei piccoli centri siano diminuiti dell’1,5% (importo medio 116.388 euro). 

«Nel primo semestre del 2017 – si legge in una nota – la richiesta media presentata agli istituti da chi voleva comprare un immobile sito in un comune con meno di 250mila abitanti era pari a poco più di 120mila euro, 146mila nei grandi centri; importi rimasti pressoché identici anche nel primo semestre dell’anno in corso». Complice la riduzione media dei valori immobiliari, «ad aumentare in entrambi i casi è il Loan ti value (Ltv), ovvero la percentuale di valore della casa che si è provato a finanziare tramite il mutuo; nei piccoli comuni è passata dal 65% al 68%; dal 65% al 67% nei grandi».

«Fatto 100 l'insieme delle domande di finanziamento, quelle legate ad immobili che si trovano in piccoli centri rappresentano il 74% del totale, ma quando dalle domande si passa alle erogazioni la percentuale scende notevolmente e si ferma poco sopra al 68%». 

«Negli ultimi dieci anni gli immobili hanno perso buona parte del loro valore; soprattutto in alcune province – spiega Ivano Cresto, responsabile business unit mutui di Facile.it –. Una discesa così marcata genera differenza fra le aspettative di chi compra o vende e i reali valori di mercato. In virtù della normativa vigente, inoltre, per le stime peritali le banche si avvalgono di società certificate che devono necessariamente basare le loro valutazioni sui valori indicati dall’Agenzia del Territorio o altre fonti istituzionali. Il risultato è che, a volte, le perizie possono essere molto distanti dall’idea di valore che si erano fatti gli aspiranti mutuatari e ciò si traduce nella concreta possibilità di ottenere cifre inferiori alle aspettative o, per alcuni, addirittura nel non poter far fronte all'acquisto».

 

Fonte: Il Sole 24 Ore

I mutui continuano a crescere ma la maggior parte è ancora rappresentata dalle surroghe: nei primi otto mesi del 2015, secondo l'Osservatorio sul mercato dei mutui di Mutuionline.it, prosegue il fenomeno delle surroghe che si attestano al 63,1% delle erogazioni totali, seguite con il 29,7% dai mutui per acquisto della prima casa.
Tra le forme di mutuo maggiormente erogate nel periodo gennaio- agosto 2015 si è confermato il tasso fisso con il 72,3% delle sottoscrizioni rispetto al tasso variabile per il quale si è registrato il 24,9%, in forte calo rispetto al secondo semestre del 2014.
Per quanto riguarda la durata, invece, la maggioranza dei mutui erogati in Italia ha una durata di 20 anni (il 26,8%) e di 15 anni (il 23,4%). L'importo medio dei mutui erogati è stato pari a 119.358 euro, in calo rispetto al secondo semestre del 2014 (121.798 euro). A livello di localizzazione geografica i mutui erogati si sono distribuiti per il 40% nel Nord Italia, seguiti dal Centro con il 39,4%, dal Sud (15,1%) e dalle Isole (5,5%).

È il secondo trimestre del 2015 che segna il cambiamento di passo nel mercato immobiliare italiano. Secondo l’ultima pubblicazione dell’Osservatorio dell’agenzia delle Entrate nel periodo considerato, da aprile a giugno di quest’anno, si è registrato un incremento del 6,8% nelle compravendite immobiliari.
Il comparto residenziale, che costituisce la parte preponderante del mercato, ha registrato transazioni in aumento dell’8,2% rispetto allo stesso periodo del 2014, valore che nelle città capoluogo segna quasi un +10%. Bene anche il commerciale che segna un +10,3%, mentre restano col segno meno il comparto produttivo (-8%) e il terziario (-3,8%).
Nel segmento residenziale il trimestre si è chiuso con 116.500 compravendite (poco più di 89mila le pertinenza passate di mano, che sono perlopiù box e posti auto), contro le 95.454 transazioni del primo trimestre 2015.
Va sottolineato che i dati elaborati non sono influenzati dall'effetto fiscale riscontrato tra la fine del 2013 e l'inizio del 2014, quando l’entrata in vigore dal primo gennaio 2014 di un nuovo regime delle imposte di registro, ipotecaria e catastale più vantaggioso (l'imposta di registro per la prima casa è scesa dal 3 al 2% e per la seconda dal 10 al 9%) aveva spinto a spostare gli atti nel nuovo anno.
Ancora una volta, i centri maggiori hanno avuto risultati migliori. Le transazioni segnano un rialzo del 9,6% nei capoluoghi, a fronte di una crescita del 7,5% per i comuni minori. “Il mercato che viaggia a due velocità è un dato positivo - dice Gianni Guerrieri, responsabile dell’Osservatorio - perché fa parte del ciclo immobiliare vedere ripartire prima i grandi centri. Si può immagine che nel corso dell’anno ci saranno questi tassi di crescita”.
Mentre al Nord capoluoghi e comuni minori sono allineati, 10,8% e 10,1 % rispettivamente, lo scarto riscontrato a livello nazionale si accentua nei comuni del Centro e soprattutto al Sud, dove nei capoluoghi le abitazioni compravendute nel secondo trimestre del 2015 crescono quasi del 10% rispetto al secondo trimestre 2014 e nei restanti comuni il rialzo è del 4,1%.
E se si guarda alle maggiori città? In evidenza questa volta ci sono Torino e Palermo che crescono di oltre il 16% e Firenze che raggiunge l'11,8%.
Milano registra transazioni in aumento del 9,2%, mentre Roma segna un+5% e Genova un +4,4%. In media le otto maggiori città segnano un aumento delle transazioni pari al 7,7%, con 21.221 transazioni concluse (erano 17mila circa nel primo trimestre dell’anno in corso ).

Fonte: Il Sole 24 Ore

Sono le città in grado di cambiare pelle, anche rapidamente, ad attirare investimenti internazionali e ad avere la possibilità di vedere il mattone rivalutarsi nel tempo. E il processo di urbanizzazione, fenomeno dominante anche nel XXI secolo, può aiutare il trend. Si prevede, infatti, che entro il 2050 due terzi degli abitanti del pianeta, oltre sei miliardi di persone, abiteranno nei centri urbani.
«Le città sono oggetto di profondi processi evolutivi che ne modificano radicalmente struttura e forma sulla base di nuovi principi e logiche di sviluppo - dicono da Scenari Immobiliari, che ha preparato uno studio in esclusiva per Il Sole24 Ore in vista del consueto convegno di Santa Margherita Ligure previsto per il 18 e 19 settembre -. Il processo di trasformazione mette in gioco le risorse economiche, politiche e sociali per rispondere alla domanda di miglioramento della condizione abitativa e dei servizi, di sviluppo dell’economia e dell’occupazione per popolazioni sempre più numerose ed eterogenee».
Scenari Immobiliari analizza tre esperienze, eterogenee per contesto e area geografica, ma con similitudini sotto il profilo dell’innovazione: Singapore, Amburgo e Matera.
Guardando anche altre realtà si notano Stoccolma, dove il quartiere di Hammerby è un esempio di moderne tecniche per assicurare vivibilità, costruzioni eco-sostenibili e riqualificazione urbana. Oppure Dublino, tornata nel mirino degli investitori internazionali grazie a opere di riqualificazione. E come non citare Londra, la più dinamica delle capitali europee, sempre con il piede sull’acceleratore del cambiamento.
In Italia Matera sta vivendo una ampia trasformazione in vista del ruolo di Capitale europea della cultura nel 2019. Qui si è partiti dagli aspetti culturali per rafforzare la base economica e sociale del territorio, un tentativo di riqualificazione dal basso di uno dei centri storici più antichi e importanti del nostro Paese. I numeri del turismo sono in continua crescita: le presenze sono passate da 88mila nel 2000 a 245mila nel 2014, con i dati dei primi mesi del 2015 che segnano un ulteriore +55% rispetto all’anno precedente. Per far fronte a questi cambiamenti, l’offerta alberghiera ha iniziato a rinnovarsi, ma la conformazione della città privilegia l’offerta extra-alberghiera che oggi offre il 43% dei postiletto complessivi. Il budget operativo per il progetto della Capitale europea della cultura prevede spese di circa 650 milioni, tra nuove infrastrutture e interventi di riqualificazione urbana.
Amburgo vanta una lunga tradizione di pianificazione urbana. La trasformazione più recente della città è il progetto di HafenCity, grazie al quale è iniziata la riconversione di 127 ettari di aree dismesse del porto. Il progetto prevede la realizzazione di oltre 2,3 milioni di mq di superficie, con oltre 6mila abitazioni. A oggi è stata realizzata circa la metà di quanto programmato. A questo si aggiunge la candidatura a ospitare i Giochi olimpici del 2024, in concorrenza con Roma, Parigi e Budapest.
Singapore, che festeggia quest’anno i 50 anni dalla nascita, è una delle metropoli più avanzate e sperimentali al mondo. Ospita 5,4 milioni di abitanti, di cui il 40% stranieri, con un Pil pro-capite intorno a 49.600 euro. La zona di Marina Bay è stata strappata al mare con opere imponenti, iniziate nel 2008, che hanno permesso l’espansione del quartiere degli affari. Icona dell’area è il complesso alberghiero di Marina Bay Sands, costituito da tre torri di 57 piani. Tra i progetti più recenti The Interlace, intervento che crea un nuovo approccio al vivere contemporaneo: 31 blocchi residenziali che ospitano oltre mille appartamenti. Altri progetti saranno completati nei prossimi due anni: la parte finale di Beach Road, con un progetto dell’architetto Norman Foster, e Marina One, con torri residenziali e terziarie per un totale di 340mila mq.
Le infrastrutture costituiscono uno dei punti di forza della città-stato asiatica. Un modello da imitare.

Fonte: Il Sole 24 Ore

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